«مالک خانه‌اش را ۲۵۰ هزار دلار برای فروش گذاشته بود. گفتیم نمی‌شود. گفت به ارزش دلار می‌فروشم. نصف حالا، نصف دو ماه دیگر.» کارشناس املاک این را می‌گوید و نگاهی به فایل‌های اجاره و فروش می‌اندازد: «در مناطق یک و دو تهران مواردی از اجاره به دلار هم شنیده شده.»«خانم! برای فرار مالیاتی است.» آقای یزدی با ۲۲ سال سابقه کار در اجاره و فروش ملک این را می‌گوید:«خیلی‌ها به دلار و سکه می‌فروشند و اجاره می‌دهند.»«هر جا دیدید نوشته اجاره به خارجی، منظورش اجاره به دلار است. هرچند که عمومیت زیادی ندارد اما گاهی بین مالک و مستأجر این توافق انجام می‌شود، هر چقدر تیغ مالک ببرد، مستأجر باید پرداخت کند.» این را آقای محتشم از یکی از بنگاه‌های املاک در محدوده ونک می‌گوید:«روی سایت دیوار خیلی از این آگهی‌ها را می‌توان دید.»
اجاره به خارجی؟
بنگاهی‌ها می‌گویند که در سایت دیوار، اجاره به خارجی، به معنی اجاره به دلار است. هرچند به گفته برخی از آنها اجاره به خارجی می‌تواند به معنی اجاره به توریست‌ها یا افراد خارجی که به‌طور موقت در آن شهر زندگی می‌کنند هم باشد. بااین‌حال نگاهی به آگهی‌های سایت دیوار به‌عنوان یکی از معروف‌ترین سایتی که در زمینه اجاره و فروش ملک شناخته می‌شود، نشان می‌دهد که تعداد این واحدها کم نیست. مثلاً یکی از آنها اجاره یک واحد ۱۷۰ متری در شرق محله یوسف‌آباد است؛ واحدی مبله با رهن یک میلیون تومان و اجاره ماهانه ۱۵۰ میلیون تومان یعنی حدود ۲ هزار دلار. ویلای دربست در شهرک غرب تهران هم به یک خارجی اجاره داده می‌شود؛ اجاره ماهانه ۱۰۰ دلار. در فرشته آگهی واحد ۹۵ متری دوخواب مبله، با ماهی ۸۰ میلیون تومان ثبت شده است؛ اجاره به خارجی و احتمالاً به دلار.
آن یکی اجاره ۱۳۰۰ دلاری در نظر گرفته. در فرمانیه ۳۰۰ متر آپارتمان ۴ خواب، با یک میلیون تومان رهن، ۲۱۰ میلیون تومان اجاره ماهانه در نظر گرفته شده است. در منطقه دیگری در شمال تهران هم واحد مبله‌شده‌ای با ۳۵۰۰ دلار آگهی شده. قبلاً درباره اجاره‌های دلاری، زمزمه‌هایی شنیده می‌شد؛ اجاره‌های ۷۰۰ و هزار دلاری. همان موقع اعلام شد که برخی از مالکانی که در خارج از کشور به‌سر می‌برند، اجاره‌هایشان را دلاری تعیین می‌کنند. البته در ایران هم مالکانی به دنبال این گزینه هستند.
به گفته بنگاه‌داران و مشاوران املاک، نمی‌توان اجاره‌های دلاری را ثبت کرد و گاهی این اتفاق با توافق میان مستأجر و مالک اتفاق می‌افتد یا معادل دلار محاسبه و به تومان پرداخت می‌شود. چند روز پیش دبیر کارگروه تنظیم بازار املاک وزارت راه و شهرسازی تاکید کرد که خرید و فروش مسکن با سکه، طلا و ارز غیرقانونی است و آن را مصداق پولشویی خواند. یاسر دستمالچیان، گفته بود که در بازرسی از برخی بنگاه‌های معاملات املاک گاهی قراردادهایی تنظیم می‌شود که ثمن معامله با وجه رایج کشور انجام نمی‌شود. به گفته او، چنانچه سکه، طلا و امثال آن، ثمن معامله قرار گیرد غیرقانونی بوده و باید قبل از معامله تبدیل به ریال شده و از طریق شبکه بانکی مبادله شود.
اجاره دلاری برای فرار از مالیات
ماجرای اجاره‌های دلاری اما به گوش خیلی از مشاوران املاک رسیده و برخی هم اطلاعات بیشتری درباره آن ندارند. یکی از آنها آقای محتشم است که در یکی از بنگاه‌های املاک در اطراف میدان ونک کار می‌کند. او ۶ سال است که در این زمینه فعالیت می‌کند و می‌گوید که گرفتن سکه و دلار عمومیت زیادی ندارد اما گاهی بین خود مالک و مستأجر این اتفاق می‌افتد و خودشان به صورت دستی قرارداد می‌نویسند.
مشاورانی که به صورت شخصی کار می‌کنند بیشتر در این زمینه فعالیت می‌کنند، اما وقتی به مشکل بخورند، به کجا می‌خواهند مراجعه کنند؟ «قیمت‌گذاری با دلار و سکه اصلاً قاعده و قانونی ندارد، هر چقدر تیغ مالک ببرد، مستأجر باید پرداخت کند. اینها توافق بین خودشان است. در سایت دیوار هم آگهی‌هایش را می‌توان دید. هر جا که نوشته اجاره به خارجی منظور، اجاره به دلار است. چراکه اساساً نمی‌توان به یک افغانستانی خانه داد و یا با او قرارداد بست، به همین دلیل منظور این افراد نیستند. آنها دلارشان را می‌خواهند.»
او در ادامه به وضعیت سایت دیوار، اشاره می‌کند. به گفته او، این سایت پول زیادی برای تبلیغ اجاره و فروش خانه می‌گیرد و گاهی یک خانه برای فروش، نزدیک به ۲۰ میلیون تومان به تبلیغ نیاز دارد. هر یک تبلیغ، ۲۵۰ هزار تومان است و وقتی تبلیغ نردبان شود، هر بار ۴۰ تا ۵۰ هزار تومان گرفته می‌شود. درحالی‌که میزان کمیسیون یک‌چهارم ارزش خانه است. مسئولان باید در این زمینه نظارت بیشتری داشته باشند و برای کنترل قیمت‌ها، میزان کمیسیون را به یک درصد برسانند. چراکه در شرایط فعلی بسیاری از املاکی‌ها قیمت را بالاتر می‌گیرند تا کمیسیون آنها هم بیشتر شود.
به گفته این مشاور املاک، وضعیت خانه در دولت سیزدهم به بحرانی‌ترین دوره‌اش رسید: «در این سه سال بنگاه‌ها نابود شدند، قیمت‌ها به شدت بالا رفته است، در منطقه سه یک ملک نوساز متری ۲۵ میلیون تومان بود حالا شده ۲۲۰ میلیون تومان. خیلی از مستأجران نمی‌توانند دوباره همان واحد را اجاره کنند. در برخی از مناطق قیمت‌ها ۱۱۰ درصد بالا رفته است.»
یک مشاور املاک دیگر در خیابان گاندی با ۲۲ سال سابقه کار در این زمینه می‌گوید که اجاره و فروش خانه به دلار با هدف فرار مالیاتی انجام می‌شود. در خیلی از معاملات دیده می‌شود که مالک دلار و سکه می‌خواهد. در این زمینه هم نظارتی وجود ندارد. به گفته او آنقدر اجاره‌ها بالا رفته که خیلی از مستأجران به سمت دماوند و کرج رفته‌اند و این را می‌توان از ترافیک صبح‌ها و شب‌ها در این مسیر متوجه شد.
هجوم به حاشیه‌ها
محمدرضا قاسمی، رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک شمیرانات است و می‌گوید که قبلاً هم در یک دوره‌ای مالکان برای فروش خانه‌هایشان دلار می‌خواستند. مثلاً می‌گفتند که آپارتمان ۲۰ یا ۳۰ میلیاردی‌شان، به دلار، فلان‌قدر می‌شود و خریدار باید به ارز پول پرداخت کند. مگر اینکه خریدار به سرعت تسویه کند. اما اگر طولانی می‌شد، قیمت براساس نرخ روز دلار دریافت می‌شود. البته این موضوع بیش از همه مربوط به زمانی است که بازار ارز به شدت متشنج بود، در حال حاضر موارد زیادی از این موضوع گزارش نمی‌شود، مگر اینکه فرد در مناطق شمالی شهر تهران باشد یا اینکه مالک قصد دارد خانه‌اش را به خارجی اجاره دهد و درنهایت هم یک ایرانی آن را اجاره کند. پیش از این هم خانه‌هایی که به سفرا و یا به کارمندان سفارتخانه‌ها اجاره می‌دادند با دلار محاسبه می‌شد.
قاسمی می‌گوید که تعرفه افزایش اجاره‌ها برای امسال، ۲۵ درصد است، اما اینها روی کاغذ است، چراکه در حال حاضر اجاره‌ها تقریباً ۶۰ درصد بالا رفته است. همین مسئله باعث شده تا اگر فردی که سال‌ها ساکن شمیرانات بوده و بزرگ شده آنجا باشد، به حاشیه شهرها برود؛ پردیس، هشتگرد و بومهن پر از این افراد است که به‌دلیل ناتوانی در پرداخت اجاره‌ها در مناطق قبلی خود، متوسل به حاشیه شهر شده‌اند. همه اینها درحالی‌است که قیمت آپارتمان‌های حاشیه‌ای هم به قیمت اجاره‌های مرکز شهر نزدیک شده است؛ دلیل آن هم هجوم مستأجران است: «قبلاً میزان اجاره در فاز هشت پردیس ۱۰۰ میلیون تومان رهن کامل بود. حالا شده ۵۰۰ میلیون تومان با ماهانه ۱۰ میلیون. پرند، هشتگرد و فردیس هم چنین شرایطی دارند.»
در شبکه‌های اجتماعی هم نسبت به این موضوع واکنش نشان داده شده. یکی از کاربران در شبکه ایکس نوشته که «قیمت اجاره از خیابان زمزم در جنوب تهران تا نزدیک خیابان آزادی یکدست شده. املاک بازسازی‌شده از املاک نوساز گران‌تر قیمت‌گذاری می‌شوند و قیمت‌ها در یک کوچه تا ۳۰ درصد تفاوت دارد.»
قاسمی می‌گوید، در دوره‌ای یک‌سوم ارزش یک خانه، به‌عنوان رهن حساب می‌شد. مثلاً اگر ارزش یک خانه ۶۰ میلیون تومان بود، حدود ۲۰ میلیون تومان برای رهن آن گرفته می‌شد. بعد این میزان به یک‌چهارم رسید و حالا حتی نمی‌توان یک‌دهم قیمت یک خانه، رهن تعیین کرد. به گفته این کارشناس املاک، ارزش سرمایه‌گذاری در ملک نسبت به گذشته کمتر شده است، هرچند هنوز هم امن‌ترین سرمایه‌گذاری در همین بخش است. ابعاد اجتماعی بالا رفتن قیمت اجاره‌ها اما نکته قابل‌توجهی است که قاسمی به آن اشاره می‌کند. همانطور که پیش از این هم در گزارش‌هایی اعلام شده بود که مردم به سمت خانه‌های اشتراکی، پشت‌بام‌خوابی و… رفته‌اند و این پدیده تشدید هم می‌شود: «وضعیت از آنچه اکنون در آن قرار داریم نامطلوب‌تر می‌شود.»
سیزدهم تیرماه بود که سقف افزایش نرخ اجاره‌بهای مسکن در تهران ۲۵ درصد اعلام شد؛ البته این نرخ افزایش در شهرهای بوشهر، اهواز، سمنان، زنجان، زاهدان، یاسوج بین ۲۲ تا ۲۳ درصد و در یزد ۲۵/۲ درصد تعیین شده اما آنطور که مشاوران املاک و مستأجران می‌گویند، این رشد بالای ۵۰ درصد است. نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران هم اواخر تیرماه روی این موضوع تاکید کرد.
به گفته او، با این شرایط زمان انتظار برای خانه‌دار شدن به ۴۱ سال رسیده است. به گفته داود بیگی‌نژاد، در سال‌های گذشته هرچقدر ساخت مسکن دچار مشکل شد، در سال‌های پس از آن به همان میزان نیز قیمت اجاره‌بها افزایش پیدا کرد. آنطور که آمارها نشان می‌دهد میزان رشد اجاره‌ها در دولت سیزدهم بالاترین میانگین رشد را از سال ۶۸ داشته و از بالا و پایین‌رفتن‌ها از ۲۵ درصد به بالای ۴۵ درصد در پایان دولت سیزدهم رسیده است.
مستأجر؛ کارگر صاحبخانه
مائده زن جوانی است که به تنهایی در تهران زندگی می‌کند. خانواده‌اش در یکی از شهرهای شمالی ساکن‌اند و او برای ادامه تحصیل و کار به تهران آمده. می‌گوید که امسال صاحبخانه‌اش بسیار منصف بوده و تنها ۲۰ میلیون تومان به رهن اضافه کرده و یک میلیون به اجاره. بااین‌حال می‌گوید که در تمام طول سال بزرگترین چالش او مانند سایر مستأجران، میزان افزایش کرایه‌هاست. آپارتمانی که مائده اجاره کرده، ۴۳ متر در خواجه‌نظام الملک تهران است؛ خانه‌ای که تنها به کار مجردان میآید. نه انبار، نه پارکینگ، نه آسانسور و نه تراس. منطقه هم مذهبی است و برای صاحبخانه مهم است مستأجرش بی‌دردسر باشد. او حالا ۲۲۰ میلیون تومان برای این خانه رهن داده، اما می‌گوید که شرایط تمام مستأجران به این صورت نیست. اجاره یک آپارتمان در مرکز شهر برای یکی از دوستانش از ۳ میلیون تومان به ۱۸ میلیون تومان، با ۹۰۰ میلیون تومان رهن رسیده است: «یک دختر مجرد از کجا می‌تواند این اجاره را بدهد؟ مگر درآمدها چقدر بالا رفته؟»
او می‌گوید که تمام طول سال باید به فکر رهن سال دیگر باشد: «هر پولی که دست‌مان میآید، باید به فکر رهن سال دیگر باشیم. عیدی می‌گیریم، باید بگذاریم برای رهن. حقوق بیشتر می‌گیریم، باید برای رهن کنار بگذاریم. هر اتفاق غیرمترقبه‌ای می‌تواند روی میزان رهن سال آینده ما تاثیر بگذارد. ما که به سختی در تهران از پس کرایه‌ها برمی‌آییم ، یک سفر هم نمی‌توانیم برویم. حتی نمی‌توانیم به زندگی در یک محله دیگر فکر کنیم. با همین اجاره و رهن، من نمی‌توانم در کوچه کناری خانه اجاره کنم. هیچ انتخابی برای ما وجود ندارد، صاحبخانه است که برای ما تعیین می‌کند کجا می‌توانیم زندگی کنیم.»
مائده و مستأجران دیگر روی یک موضوع دست می‌گذارند و آن هم از بین رفتن هویت شهری با این جابه‌جایی‌ها برای زندگی در شهر است: «در همین منطقه ما در سال‌های اخیر، شاهد تغییر جمعیت شده‌ایم، افرادی که از محله‌های بالاتر به این منطقه آمده‌اند. از مدل ماشین، پوشش و رفتارشان مشخص است که از منطقه بالاتری هستند و به‌دلیل اینکه نتوانسته‌اند از پس اجاره‌ها برآیند به این منطقه کوچ کرده‌اند. قبلاً وقتی اجاره بالا می‌رفت، می‌توانستیم به محله پایین‌تر در همان منطقه برویم اما حالا باید منطقه را تغییر داد.»
او می‌گوید در همین وضعیت خیلی‌ها ترجیح می‌دهند در خانه اجاره‌کرده بمانند چون هزینه‌های جابه‌جایی و پیدا کردن خانه‌ای دیگر به‌مراتب بیشتر است. آنها ناچارند هر رقمی که صاحبخانه اعلام می‌کند، بپذیرند و در همان خانه بمانند. یکی دیگر از مستأجران می‌گوید، اخیراً زیاد شنیده که افراد مجردی به خانه پدری‌شان بازگشته‌اند. آنها سال‌ها زندگی مستقلی داشته‌اند و حالا به‌دلیل بالا رفتن میزان اجاره‌ها دوباره به خانواده بازگشته‌اند و این مسئله تعارضات و تنش‌های زیادی برایشان ایجاد کرده است. مریم کسب‌وکار کوچکی برای خود در مرکز شهر راه انداخته است. سال گذشته ۱۸ میلیون تومان اجاره با ۱۰۰ میلیون تومان رهن پرداخت می‌کرد و امسال صاحب ملک، اجاره ۳۰ میلیون تومانی، با ۳۰۰ میلیون تومان رهن در نظر گرفته است.
او می‌گوید که با این قیمت‌ها نمی‌دانند چه کنند و کجا بروند. او در شبکه‌های اجتماعی افرادی را دیده که اعلام کرده‌اند اجاره‌شان دلاری شده است و می‌گوید این موضوع چندان دور از انتظار نیست.
مستأجران خارجی و افزایش کرایه‌ها
آقای اردوزاده، یکی از مشاوران املاک در یکی از محله‌های شهرری است؛ محله‌ای که مسافر عرب و افغان زیادی دارد. او می‌گوید که برای این مستأجران خارجی، اجاره‌ها به دلار در نظر گرفته می‌شود اما اینکه مالک برای مستأجر ایرانی اجاره دلاری تعیین کند، چنین موردی به ما گزارش نشده است. او به هم‌میهن می‌گوید که همین مسئله مستأجران خارجی و گرفتن اجاره به دلار، منجر شده تا قیمت اجاره‌های محله بالا برود و تورم ایجاد شود.
نکته‌ای که از سوی این مشاور املاک مطرح می‌شود این است که هیچ مسئولی نسبت به وضعیت اجاره‌ها رسیدگی نمی‌کند و پاسخی نمی‌دهد؛ درحال‌حاضر هیئت‌مدیره مجتمع‌های مسکونی به‌صورت خودسرانه اقدام به اجاره و فروش واحدها می‌کنند. این موضوع در حوزه اختیارات آنها نیست. همین مسئله سبب شده تا قیمت‌گذاری‌ها هم متفاوت شود و عدد اجاره و فروش خانه بسیار بالاتر رود.
به گفته او، همین هیئت‌مدیره مجتمع‌ها اجاره را به اندازه ۵۰ درصد بالا برده‌اند. او هم مانند سایر فعالان در حوزه مسکن، به نقش سایت‌های دیوار و شیپور در بالا رفتن قیمت خانه‌ها و به‌دنبال آن اجاره‌خانه‌ها، اشاره می‌کند. او می‌گوید که قیمت‌گذاری در این سایت‌ها هیچ قاعده‌ای ندارد؛ به‌طوری‌که رهن ۶۰۰ میلیون تومانی، امسال به یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان رسیده، درحالی‌که طبق قانون باید به ۷۵۰ میلیون تومان می‌رسید. ازسوی‌دیگر برخی از بنگاهی‌ها هم باعث افزایش قیمت اجاره‌ها شده‌اند. آنها به مالک وعده رهن و اجاره‌های بسیار بالا می‌دهند و همین مسئله سبب شده تا مالکان به بنگاهی‌هایی که تعرفه قانونی را رعایت می‌کنند، مراجعه نکنند. به گفته اردوزاده، حتی در همین منطقه شهرری هم مردم دیگر توانایی پرداخت اجاره‌ها را ندارند و به حاشیه‌ها رفته‌اند.
فروش خانه؛ ۲۵۰ هزار دلار
یکی از مشاوران املاک در یکی از خیابان‌های آپادانای تهران هم می‌گوید که به‌تازگی مورد فروش خانه به دلار داشته است؛ مالک خانه‌اش را ۲۵۰ هزار دلار قیمت‌گذاری کرده بود: «از این موارد گاهی به ما مراجعه می‌کنند اما تعدادشان بالا نیست. برای اجاره دلاری هم ممکن است در مناطق یک و دو تهران چنین مواردی پیش بیاید و توافق میان مالک و مستأجر باشد.»
به گفته او، مالکانی که خارج از کشور هستند یا با دلار سروکار دارند، معمولاً می‌خواهند که ملک‌شان را به دلار بفروشند یا اجاره دهند. آنها هم مانند طلافروشان هستند، آنها بدهی‌شان را به دلار می‌گیرند، حالا می‌تواند خود دلار باشد یا ارزش دلار در آن روز. چراکه نگرانند که ارزش پول‌شان پایین بیاید: «در کشور همه‌چیز براساس قیمت دلار محاسبه می‌شود.»
او نزدیک ۱۵ سال است که در حوزه فروش و اجاره خانه فعالیت می‌کند و می‌گوید که عرف افزایش اجاره ۲۰ تا ۲۵ درصد است اما گاهی به ۸۰ درصد هم می‌رسد: «بخشی از این افزایش قیمت‌ها به‌دلیل رقابت میان بنگاه‌های املاک است. مثلاً ارزش رهن خانه‌ای یک میلیارد تومان است اما یکی از مشاوران قیمت یک میلیارد و ۳۰۰ میلیون تومانی می‌دهد. یک ماه مالک را منتظر می‌گذارد بعد به همان یک میلیارد تومان می‌دهد. همین موضوع قیمت‌های منطقه را بالا می‌برد، چراکه مثلاً همسایه آن مالک هم فکر می‌کند ارزش خانه‌اش همین میزان است و این عدد را در نظر می‌گیرد.»
او می‌گوید که مالک به تورم نگاه می‌کند، هر یک‌کیلو گوشت از ۴۰۰ هزار تومان، شده یک‌میلیون تومان. بنابراین او هم تصمیم می‌گیرد اجاره‌اش را دوبرابر کند: «از سال آخر دولت دوازدهم، تورم در حوزه مسکن به‌شدت بالا رفت. آن زمان دلار ۲۸ تا ۳۰ هزار تومان بود و حالا به ۶۰ هزار دلار رسیده، اما درآمدها دوبرابر نشده است. قیمت مسکن در ایران به‌شدت تابع شرایط سیاسی است.»
او به نکته دیگری اشاره می‌کند و آن اینکه درحال‌حاضر امکان خرید خانه برای افراد وجود ندارد، یعنی با پس‌انداز کردن نمی‌شود خانه‌دار شد، مگر اینکه ارثی به فرد رسیده باشد یا ملکی را فروخته و دوباره قصد خرید دارد.
